Ev sahibi-kiracı anlaşmazlığı son iki yılda hiç olmadığı kadar arttı. Zam oranında anlaşamayan taraflar dava yoluna gidince mahkemeler dolup taştı. Hatta kimi zaman sorunlar adli vakalara dönüştü. Dava sonucunda ya da anlaşmazlık nedeniyle evden çıkan kiracılar şimdi de depozito konusuna takıldı. Ev sahipleri ve kiracıların büyük bölümü depozitonun iadesi konusunda yeterli bilgiye sahip değil. Söz gelimi ev sahibi, 5 yıl önce verilen 5 bin lira depozitoyu, bugün evden çıkan kiracısına yine 5 bin lira olarak iade etmeyi planlıyor, ya da kiracı son bir ya da iki ay kirasını ödemeyerek mahsuplaşmayı öneriyor. Oysa ikisi de mümkün değil…
Depozito konusunda tüm bilinmesi gerekenleri Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile konuştuk. İşte ev sahipleri ve kiracıların yasal hakları…
FAİZ HAKKI VAR MI?
Depozito iadesinin geçmişte ödenen rakamla olmayacağını belirten Kiraz, şunları söyledi: “Depozito bedeli için 1 Temmuz 2012 öncesi eski Borçlar Kanunu’nda bir muhafaza şekli yoktu. Ancak yeni Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, depozito hem mal sahibinin hem de kiracının taraf olduğu ‘vadeli bir hesaba’ yatırılmalı ya da kıymetli evrak şeklinde veriliyor ise banka kasasında muhafaza edilmeli. Böylece ödenen bedelin enflasyondan etkilenmemesi ve kiracının hak kaybına uğramaması hedeflenir. Ancak piyasada bunun uygulanmadığını, direk ev sahiplerine elden verildiğini ya da havale yapıldığını görüyoruz.
Ali Güvenç Kiraz
Gelelim iade şekline… Depozito eski Borçlar Kanunu kapsamında, yani 1 Temmuz 2012 öncesinde yapılmış bir kira sözleşmesi kapsamında alınmış ise iade edilirken tüm yıllara yönelik yasal faiz ilave edilerek geri ödenmeli. Sonrasında yapıldıysa ve yasada yer aldığı şekli ile vadeli bir hesaba değil, elden veya banka havalesi yolu ile ödenmiş ise güncel kira bedeli kadar ödenmeli. Örneğin 1 Ocak 2014 tarihinde aylık 5 bin TL kira bedeli ile imzalanan sözleşme kapsamında 3 kira bedeli kadar, yani 15 bin TL depozito verildiyse, 1 Ocak 2024 tarihinde sözleşme sona erdiğinde ve kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde bölgede güncel kira rayicine bakılır. Güncel değer aylık 30 bin TL ise depozito 3 aylık kira bedeli 90 bin TL olarak geri ödenir. Burada önemli detay şu; kiracının güncel ödediği kira bedeli değil, bölgenin güncel kira değeri dikkate alınır.”
NE ZAMAN ÖDEME ALINIR?
Peki kiracı depozito ödemesini ne zaman geri alır? “Depozito ancak kira sözleşmesi sona ermişse ödenebilir” diyen Kiraz şu bilgileri paylaştı: “Kira sözleşmesi ya haklı sebeplerin varlığı halinde mal sahibi tarafından, kira sözleşmesinin süresi bitmeden önce bildirim yaparak ve yasal sürelere uyması kaydıyla kiracı tarafından ya da tahliye davası açılması halinde tahliye davasının kesinleşmesi sonrasında hak edilecektir. Kiracı eğer sözleşmeyi fesih etmeden ve anahtarları da teslim etmeden kiralanan taşınmazdan ayrılırsa, kira borcu devam edeceği gibi depozito iade hakkı da oluşmaz.
Ayrıca kiracı tahliye ederken mal sahibine taşınmazda tüm giderleri kapattığını (elektrik, su, doğalgaz gibi) apartman veya site aidat borcunu ödediğini, yine taşınmazda kullanım kaynaklı olmayan hasarlar oluşmadığını ispat ederse depozito bedelinin iadesini talep edebilir. Kiracı ve mal sahibi depozitoyu bankaya vadeli mevduat hesabına yatırmışlar ise kiraya veren kiracıya depozitonun geri iadesine yönelik bir dava açtığını veya icra takibi yaptığını yazılı olarak bildirmezse, kiracı üç ay içinde başvurduğunda banka depozitoyu iade etmek zorundadır.”
DOLARLA ÖDEYEN NE YAPACAK?
Depozitoyu yabancı para cinsinden ödeyenlerin de kafası karışık. Çünkü aradan geçen zamanda kurda ciddi değişimler oldu. Öncelikle depozitonun yasa gereği yabancı para cinsinden ödenemeyeceğini hatırlatan Kiraz, “Ancak taraflar bu yasağa rağmen yabancı para cinsinden depozito almışlar ve bu depozito vadeli ortak bir hesaba yatırılmamış ise Yargıtay diyor ki; mal sahibi kiracısına depozitoyu yabancı para cinsinden hatta vade farkını da ilave ederek ödemek zorunda” şeklinde konuştu.
HANGİ DURUMDA İADE EDİLMEZ?
Depozito, evde meydana gelebilecek hasarlara karşı alınan bir teminat olduğu için kimi durumlarda ev sahibi iadesini yapmayabilir. Ancak ‘kullanım kaynaklı’ durumların ödememe gerekçesi olamayacağına dikkat çeken Kiraz şunları söyledi: “Mesela; boya badana yapılmaması depozito ödememe veya mahsup edilmesi gerekçesi olamaz. Taşınmazda oluşan kullanımı aşan hasarlar, ayıplar ancak depozito iadesini engeller veya mahsubuna yol açabilir. Örneğin kiracı odaları birleştirmiş, duvarları delmiş, aidat ödememiş ise mal sahibi depozitoyu iade etmeyeceği gibi, depozito değerini aşan hasar varsa bunu da ayrıca talep edebilir. Kiracı haksız yere depozitosuna el konulursa icra takibi yapmak suretiyle veya doğrudan depozito iadesine yönelik dava açmak suretiyle bunu talep edebilir.”
KİRA YERİNE SAYILMAZ
Çoğunlukla kiracılar depozitosunu geri alamama endişesiyle ‘son ay kiramı ödemiyorum, depozito alacağıma say’ diyebiliyor. Ancak Ali Güvenç Kiraz böyle bir mahsuplaşmanın mümkün olmadığını söyledi: “Depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz ve mahsup edilemez.”
EV SATILIRSA KİM ÖDEYECEK?
Kiralara gelen yüzde 25 zam sınırı nedeniyle birçok ev sahibi evini satma yoluna gitti. Bu durumda kiracı ‘Depozitomu kim verecek?’ sorusunu sormaya başladı. Kiraz, “Kiracılı evin satışı halinde kira sözleşmesinin hak ve yükümlülüklerinin tarafı yeni malik olur. Kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde yeni malik depozitoyu kiracıya ödemek zorunda. Ev satıldığında eski malik yeni malike depozito bedelini göndermeli. Ancak bunu yapmaz ve depozitoyu yeni malik kiracıya öderse, bu bedeli ondan dava yoluyla isteyebilir” ifadelerini kullandı.
YENİ KİRACIYA İKİ ÖNEMLİ UYARI
Avukat Kiraz, kiralık ev arayanlar için iki önemli uyarıda bulundu. Kiraz: “Yasa gereği depozito için üst sınır vardır, en fazla 3 aylık kira bedeli olarak alınabilir. Bundan daha az olabilir ama fazla olamaz. Ayrıca depozitonun ödeme yöntemi de kritik bir konu. Depozito kira sözleşmesi imzalandığı tarihte ‘sözleşmeye yazılmış ise’ elden, banka havalesi yolu ile ödenebilir. Eğer depozito sözleşmeye yazılmamış ve elden ödenmiş ise geri alınması ciddi bir ispat sorunu oluşturacağı için mutlaka ek bir para makbuzu alınarak ve makbuza kira depozito bedeli yazılarak ödenmelidir.”
